אבנר הייזלר משתף את המידע על השקעות נדל"ן בקפריסין

קפריסין היא כבר מזמן לא רק בטן גב, חופים מוזהבים וטברנות שמחות. למשקיעים שמחפשים לקחת את הכסף שלהם צעד אחד קדימה מחוץ לשוק המקומי, האי השכן הפך לאחת ההזדמנויות הכי חמות ומעניינות באירופה. שילוב של מחירים נוחים, שוק שצומח בקצב יפה ומערכת מס סופר ידידותית, הופכים את קפריסין ליעד שפשוט חובה לבחון ברצינות. אם חלמתם לפזר סיכונים, המשיכו לקרוא!

למה כדאי להשקיע בנדל"ן בקפריסין?

קרוב לעין, קרוב ללב: רק 40 דקות טיסה

הקרבה הגיאוגרפית היא יתרון עצום, ולא רק בגלל שאפשר לקפוץ לסוף שבוע ספונטני. כשהנכס שלכם נמצא במרחק טיסה קצרה, קל לכם יותר לעקוב אחרי המתרחש, לפגוש אנשי מקצוע ולנהל את העניינים בידיים שלכם. המרחק הקצר הזה מקטין את החששות הטבעיים שיש לכולנו מהשקעות מעבר לים.

שקט נפשי עם הגב של האיחוד האירופי

קפריסין היא חברה מלאה באיחוד האירופי, והמשמעות בשבילכם היא ביטחון. יש כאן מערכת משפטית מערבית, חוקים ברורים שמגנים על זכויות הקניין שלכם ורגולציה שקופה לגמרי. אתם לא שמים את הכסף במדינת עולם שלישי עם שלטון לא צפוי, אלא נהנים מכל היתרונות וההגנות של המטרייה האירופית, אבנר הייזלר מסביר.

מחירים שפויים ותשואות שעושות מצב רוח טוב

המספרים מדברים בעד עצמם. בשעה שבתל אביב התרגלנו לתשואות נמוכות של 2% או 3%, השוק הקפריסאי מציע מציאות אחרת לגמרי. דירה ממוצעת בלימסול, שעולה בסביבות 250,000 אירו, יכולה להניב שכירות שנתית של 12,000 עד 15,000 אירו. מדובר על תשואות יציבות של 4% עד 6% בשנה, ובאזורי ביקוש ותיירות המספרים האלה מטפסים אפילו יותר.

שוק הנדל"ן בקפריסין – נתונים ומגמות עדכניות

גרף העלייה לא עוצר

החל משנת 2017, מחירי הנדל"ן באי נמצאים במגמת עלייה קבועה ורציפה. לימסול מובילה את המרוץ, אבל גם לרנקה ופאפוס ממש לא נשארות מאחור. הביקוש מגיע מכל העולם: בריטים, אירופאים, אסייתים וכן, גם המון ישראלים שמבינים את הפוטנציאל. מחירי הדירות בלימסול עלו בכ-8% בשנה האחרונה ומספר העסקאות הכללי שובר שיאים. אבנר הייזלר מציין שגם הברקזיט שיחק תפקיד בעניין, כשהרבה בריטים חיפשו לעצמם בית חם בתוך תחומי האיחוד האירופי והזרימו הון רב לאי.

הייטק, שוכרים צעירים וצמיחה אמיתית

אחד ממנועי הצמיחה הכי חזקים של קפריסין הוא תעשיית הטכנולוגיה הבינלאומית. חברות ענק העבירו את המשרדים שלהן ללימסול ולערים נוספות, והביאו איתן אלפי עובדים צעירים, משכילים ובעלי הכנסה גבוהה. העובדים האלה מחפשים דיור איכותי ומוכנים לשלם עליו טוב. לפי הייזלר, מדובר בביקוש אמיתי וקשיח שמבוסס על צורך ריאלי בשטח, ולא על בועה ספקולטיבית.

ערים מומלצות להשקעה בקפריסין

לימסול: המרכז העסקי והנוצץ של האי

אם אתם מחפשים את הטופ, לימסול היא הכתובת. היא העיר הכי קוסמופוליטית בקפריסין עם מרינה מרהיבה, מגדלי יוקרה, מסעדות שף וחיי לילה מלאי חיים. מחירי הכניסה כאן גבוהים יותר – דירת שני חדרים איכותית תתחיל באזור 280,000 עד 350,000 אירו – אבל השכירות הגבוהה והביקוש הבלתי פוסק מצדיקים את ההשקעה למי שיש לו את התקציב המתאים.

פאפוס: חופש, תיירות ואירוח לטווח קצר

פאפוס היא גן עדן למשקיעים שמכוונים לשוק התיירות והשכירות לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb. העיר מלאה באטרקציות, אתרים היסטוריים וחופים מדהימים, והיא מושכת מבקרים לאורך כל השנה. היתרון הגדול הוא מחיר הכניסה הנוח: אפשר למצוא כאן נכסים מעולים גם בתקציב של פחות מ-250,000 אירו וליהנות מתזרים יפה.

לרנקה: פוטנציאל השבחה למרחקים ארוכים

לרנקה היא שוק מרתק שנמצא בתנופת פיתוח. העיר עוברת שדרוג רציני בזכות פרויקטי תשתית ענקיים כמו הרחבת הנמל המקומי ושיפור שדה התעופה. אבנר טוען שהשוק בלרנקה מתאים במיוחד לאנשים עם סבלנות ואופק השקעה של 5 עד 7 שנים. כרגע השוק השכירתי שם פחות חזק מאשר בלימסול, ולכן מי שמחפש הכנסה שוטפת גבוהה כבר מהרגע הראשון עלול להתאכזב, אבל פוטנציאל עליית הערך כאן הוא גבוה במיוחד.

ניקוסיה: יציבות בבירת האי

ניקוסיה, בירת קפריסין, נמצאת קצת מחוץ לרדאר של התייר הממוצע, וזה בדיוק הכוח שלו. השוק כאן נשען על קהל מקומי: סטודנטים, עובדי ממשלה, שגרירויות ואנשי עסקים. השכירות פה היא לטווח ארוך, המחירים נוחים, והתשואה, שעומדת על 4% או 5%, נשארת יציבה ובטוחה בלי קשר לעונות השנה או למצב התיירות העולמי.

מיסוי נדל"ן בקפריסין למשקיע הישראלי

חוקי המשחק: מע"מ ומס רכישה

כשאתם קונים נכס חדש מקבלן, חל עליו מע"מ בגובה 19%. עם זאת, אם הנכס מיועד למגורים עצמיים, הממשלה מעניקה הנחה משמעותית של 5% בלבד על 200 המטרים הרבועים הראשונים. בונוס חשוב שכדאי לדעת: בנכסים חדשים שמשלמים עליהם מע"מ, אתם פטורים לרוב מתשלום מס רכישה. מס הרכישה הרגיל נע בין 3% ל-8% והוא תקף בעיקר לעסקאות יד שנייה. במהלך תכנון התקציב עם המומחה אבנר הייזלר תגלו מהר מאוד שצריך להביא בחשבון את כל העלויות הנלוות האלה כדי לקבל את תמונת התשואה האמיתית והמדויקת ביותר בשבילכם.

עושים סדר עם רשות המיסים

ישראל וקפריסין חתומות על אמנת מס מוסדרת שמונעת כפל מיסוי שזה יתרון נהדר. את מס השכירות משלמים קודם כל בקפריסין, ובישראל תצטרכו להשלים רק את ההפרש, אם שיעור המס בארץ גבוה יותר. הוא מסביר שחובת הדיווח בישראל על נכסים והכנסות בחו"ל היא מוחלטת, ואי דיווח הוא עבירה על החוק. לכן, מומלץ לעבוד עם רואה חשבון שמכיר היטב את תפר המיסוי בין שתי המדינות.

ההוצאות הקטנות שצריך לזכור

כמו בכל עסקת נדל"ן, יש עלויות מסביב. שכר טרחה לעורך דין מקומי, עמלות תיווך, אגרות רישום בטאבו ודמי ניהול שוטפים יכולים להוסיף עוד 3% עד 5% למחיר הנכס. תכניסו את זה לחישובים מראש כדי שלא תופתעו בהמשך.

תהליך רכישת נכס בקפריסין – שלב אחר שלב

• סיור בשטח: אל תקנו נכס דרך המחשב או לפי תמונות יח"צ יפות. קחו טיסה קצרה, תרגישו את השכונה, תראו את כיווני האוויר ותבינו מה אתם קונים.
• בדיקת שטר בעלות: חובה לשכור עורך דין מקומי עצמאי שיבדוק בטאבו שהנכס נקי מחובות, שיעבודים או בעיות היסטוריות (במיוחד בגלל המצב הפוליטי ההיסטורי של האי מאז 1974).
• חוזה ורישום: חותמים על חוזה ומקפידים לרשום אותו באופן רשמי בלשכת רישום המקרקעין המקומית. זה המגן המשפטי הכי חזק שלכם על הבעלות.
• ניהול שוטף: חברות ניהול מקומיות יסגרו לכם את כל הפינות – החל ממציאת שוכרים, דרך גביית כספים ועד תיקון נזילות. השירות הזה עולה בדרך כלל בין 8% ל-12% מדמי השכירות, והוא שווה כל שקל למשקיע שלא גר באי.

גולדן ויזה ותושבות קבע בקפריסין

אם אתם משקיעים סכום של 300,000 אירו ומעלה בנכס חדש, המדינה פותחת בפניכם דלת ירוקה לקבלת תושבות קבע. לא מדובר בעוד אשרת תייר מוגבלת, אלא בתושבות אמיתית שמאפשרת לכם ולמשפחתכם לחיות באי. למי שחושב על רילוקיישן, תכנון מס חכם או פשוט רוצה שיהיה לו "פלאן בי" איכותי וקרוב לבית – האופציה הזו משנה את כל התמונה.

לסיכום

שוק הנדל"ן בקפריסין מציע כיום שילוב נדיר של יציבות אירופית, קרבה מנצחת לישראל ופוטנציאל רווח אמיתי שעוקף בקלות את האפשרויות בשוק המקומי שלנו. עם תכנון נכון, ליווי מקצועי ובחירה חכמה של הנכס והמיקום, אתם יכולים לייצר לעצמכם עוגן כלכלי בטוח ומניב לשנים קדימה. השכנה הקרובה שלנו מחכה לכם והגיע הזמן לעשות את הצעד הראשון.

שאלות נפוצות על השקעות נדל"ן בקפריסין

כמה כסף צריך בשביל לקנות דירה בקפריסין?

הטווח די רחב. באזורים מתפתחים או מרוחקים יותר אפשר למצוא דירות החל מ-130,000 אירו, בעוד שפרויקטי יוקרה על קו המים בלימסול יכולים להגיע בקלות למיליון אירו ומעלה.

האם ישראלים יכולים לקבל משכנתא מבנק קפריסאי?

בהחלט כן. הבנקים בקפריסין ישמחו להעניק מימון לתושבי חוץ. לרוב מדובר על תקציב של 60% עד 70% משווי הנכס, כמובן לאחר הצגת מסמכים, בדיקת הכנסות והוכחת יכולת החזר.

מה ההבדל בין קפריסין היוונית לקפריסין הצפונית?

ההבדל הוא שמיים וארץ. קפריסין הצפונית לא מוכרת בקהילה הבינלאומית, ורכישת נכסים שם מלווה בסיכונים משפטיים וכלכליים כבדים מאוד. ההמלצה החד משמעית היא להשקיע אך ורק ברפובליקה של קפריסין (החלק הדרומי היווני).